Source: proprilib.fr
Pourquoi l’agent immobilier est le seul à connaître le prix du marché à un instant T ?
Puisque les bases de données immobilières prennent en compte les signatures des ventes immobilières chez le notaire, il existe un problème d’actualisation des prix de l’immobilier. En effet, la signature d’une vente intervient 3 à 6 mois (vente longue) après la signature d’un compromis de vente et donc de l’accord des parties (vendeurs et acquéreurs) sur le prix de vente. Or, en 3 mois le marché a le temps d’évoluer. Une simple augmentation des taux d’emprunt peut modifier le marché immobilier. Ce décalage entre le prix des ventes signées chez le notaire à un instant T et le prix des dernières offres d’achat acceptées à ce même instant ne peut pas être pris en compte par les outils d’estimation immobilière en ligne qui ne disposent pas de ces dernières informations.
Vous rétorquerez probablement qu’il suffit alors de corroborer ces données immobilières « historiques » avec les données des publications d’annonces immobilières en cours. C’est en parti le fonctionnement de ces outils d’estimation. Cette démarche souffre cependant d’un biais non négligeable.
Côté particulier, beaucoup vont être tenté d’afficher un prix de vente au-dessus du prix du marché. Leurs annonces vont donc créer un véritable biais sur le prix du marché.
Côté professionnel de l’immobilier, certaines agences immobilières ont tendance à réaliser des estimations immobilières à la hausse afin d’obtenir le mandat de vente. Elles vont donc afficher un prix de vente qui ne reflète absolument pas la réalité du marché. Ce faisant, la vente se fera avec une négociation importante, or cette négociation se fait à huis clos entre l’agent immobilier et les vendeurs/acquéreurs. La base de données immobilières n’aura donc pas connaissance du prix négocié sauf si l’agent immobilier le renseigne en identifiant le bien immobilier comme « vendu » et va jusqu’à préciser le prix de négociation. Habituellement, cette démarche fastidieuse n’est réalisée qu’après la signature de l’acte authentique donc le problème d’actualisation en temps réel des prix de ventes est toujours bien présent. C’est pourquoi les outils d’estimation immobilière vous donneront souvent une fourchette assez large et finiront par conclure que votre estimation doit être affinée par un professionnel.
Force est de constater que l’agent immobilier est l’unique acteur disposant de cette visibilité entière et actuelle du marché. Estimer son bien immobilier requiert un réel savoir-faire et ne serait se réduire à une simple moyenne des prix des ventes réalisées dans un secteur donné.
Si elle peut rassurer, l’estimation en ligne est encore loin d’être parfaite. Estimer votre bien immobilier en ligne doit donc rester une simple démarche de découverte du marché immobilier local. Il est conseillé de faire estimer son appartement ou sa maison par un professionnel d’autant plus si votre bien immobilier à vendre, l’est dans le cadre d’une succession ou d’une indivision quelque soit le motif. L’évaluation du prix immobilier par un professionnel tiers facilitera les échanges avec l’ensemble des parties concernées.
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