LE REVENU – IMPÔTS LOCAUX
Par Johann Corric – lerevenu.com
Publié le 25/09/2019 à 17:50
Tous les propriétaires, ou presque, d’un bien immobilier devront s’acquitter du paiement de la taxe foncière d’ici mi-octobre. Son montant varie beaucoup d’un département à l’autre et même parfois entre deux villes proches géographiquement. Mais comment est-il calculé ? Si vous regardez avec circonspection le grand tableau explicatif en page 2 de votre avis d’impôt, cet article est fait pour vous.
Après le paiement de l’impôt sur le revenu en septembre et avant celui de la taxe d’habitation (ou de ce qu’il en reste) en novembre, les propriétaires immobiliers vont – sauf exception – devoir régler en octobre la taxe foncière sur les propriétés bâties, plus simplement appelée «taxe foncière».
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Les contribuables concernés par cet impôt qui a rapporté 33,6 milliards d’euros aux collectivités locales l’an dernier (contre 22,8 milliards pour la taxe d’habitation) ont reçu ou vont recevoir dans les prochains jours leur avis d’imposition.
Taux, base, cotisations
En deuxième page de ce document figure un tableau expliquant comment le montant de votre taxe foncière a été calculé. Mais il n’est pas forcément évident de s’y retrouver entre les différents taux (commune, département, taxes spéciales etc.) ou termes («base», «cotisation») utilisés.
Si vous êtes perdu, suivez le guide.
Le calcul de la taxe foncière est, dans l’esprit, simple. Il s’agit de l’application de plusieurs taux en pourcentage à un chiffre en euros.
Les taux sont fixés par les collectivités locales (communes, syndicats de communes, intercommunalités et départements).
Le chiffre, appelé «base» dans le tableau de votre avis d’impôt, correspond, lui, à la moitié de la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier (voir notre encadré en fin d’article). Plusieurs «bases» peuvent figurer sur votre avis d’impôt si vous détenez plusieurs biens.
Addition de plusieurs cotisations
Chaque taux est multiplié par la «base» ce qui donne un montant en euros, appelé «cotisation». Si votre commune applique un taux de 20% et que la moitié de la valeur locative de votre bien est de 2.000 euros, la cotisation sera de 400 euros (20% de 2.000 euros). Toutes les cotisations (commune, département etc.) s’additionnent.
Le même principe s’applique aux autres taux qui peuvent figurer sur votre avis d’impôt.
La colonne «taxes spéciales» porte sur un prélèvement effectué au profit d’établissements publics particuliers, la Société du Grand Paris par exemple pour les habitants de la région parisienne.
Une taxe «GEMAPI» peut être mise en place par certaines communes qui ont une compétence de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations.
La «taxe ordures ménagères», beaucoup plus commune, rémunère le service d’enlèvement des ordures ménagères.
À savoir : contrairement aux autres taxes qui sont à la charge exclusive du propriétaire, la taxe ordure ménagères peut être récupérée auprès de votre éventuel locataire si vous louez votre bien immobilier.
Quid des jardins ?
L’addition de toutes ces cotisations donnent le montant que vous devez payer au titre de la taxe foncière. Enfin presque. Il faut encore ajouter les «frais de gestion de la fiscalité directe locale». Il s’agit d’une somme récupérée par l’État pour se dédommager de prendre lui-même en charge la collecte d’un impôt reversé aux collectivités locales. Son montant est égal à environ 3% de la taxe foncière brute (avant les frais).
Enfin, si vous êtes propriétaires d’une maison avec un jardin, vous serez également taxé sur votre terrain au titre de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
Les taux appliqués par les collectivités locales et la valeur locative sont différents de ceux retenus pour votre bien immobilier pour un montant final généralement beaucoup plus faible.
Ce qui peut faire grimper le montant de votre taxe foncière
Maintenant que vous êtes en mesure de décortiquer votre avis de taxe foncière, vous vous interroger peut-être : pourquoi augmente-t-elle ?
Une hausse de cet impôt peut venir de trois sources différentes.
D’abord, elle peut être la conséquence d’une augmentation des taux pratiqués par vos collectivités locales. Si c’est le cas, vous ne pouvez pas l’ignorer puisque les taux de cette année et de l’année précédente sont indiqués sur votre avis d’impôts.
Votre impôt a augmenté alors que ces taux sont restés stables ? Vérifier qu’une nouvelle taxe n’a pas été instaurée (apparition d’un chiffre dans la colonne «taxes spéciales» ou «taxe ordures ménagères» par exemple).
Hausse de la valeur locative ?
Ce n’est pas le cas ? La hausse tient alors très probablement à l’augmentation de la valeur locative cadastrale de votre bien.
Celle-ci est en effet revue tous les ans et pour tout le monde. Un coefficient de revalorisation est appliqué au niveau national (voir plus bas). En 2019 il était de 2,2% (un record depuis 2009 et deuxième plus forte revalorisation depuis 1994). Ce coefficient tient compte de l’évolution globale du niveau des loyers.
Si vous constatez une progression très proche mais pas tout à fait égale à 2,2%, cela tient probablement à des questions d’arrondis.
En revanche, une hausse bien plus marquée signifie que la valeur locative de votre bien a été réévaluée au-delà de la revalorisation nationale.
Cela peut être le cas si vous avez effectué des travaux améliorant votre logement, d’agrandissement, si vous avez construit une piscine etc. Certains changements doivent en effet être communiqués à l’administration.
Plus de 100.000 revalorisations annuelles
Celle-ci peut toutefois procéder d’elle-même à une réévaluation si les caractéristiques de l’habitation ou de son environnement ont évolué. Elle peut être mise au fait des ces changements par le maire de la commune, d’autres autorités ou par «toute autre source», indique Bercy dans sa brochure «Impôts locaux 2019».
Dans un communiqué du 2 septembre, Olivier Dussopt, secrétaire d’État auprès du ministre de l’Action et des Comptes publics, a indiqué que 67.500 revalorisations des bases locatives avaient eu lieu sur les six premiers mois de l’année 2019.
Elles avaient été au nombre de 134.000 sur l’ensemble de l’année 2018 (idem en 2017 et 149.000 en 2016).
La valeur locative cadastrale, qu’est-ce que c’est ?
La base de calcul de la taxe foncière (et aussi de la taxe d’habitation) s’appelle la valeur locative cadastrale.
Il s’agit, selon la définition de l’administration fiscale, du «niveau de loyer annuel potentiel que la propriété concernée produirait si elle était louée». De nombreux éléments sont pris en compte : caractère de l’immeuble, qualité de la construction, répartition des pièces, présence d’un ascenseur ou non, du chauffage central etc.
Fixée en… 1970
En fait, ces valeurs locatives ont été fixées en 1970 puis revalorisées en 1980 à partir de données départementales de 1978. Depuis elles sont réévaluées tous les ans via un coefficient national basé sur la hausse du niveau général des loyers (qui correspond peu ou prou au niveau de l’inflation).
L’évaluation des logements qui ont été construits après 1970 se fait par comparaison avec des biens de référence.
Sauf intervention directe de l’administration fiscale, la valeur locative ne tient donc pas compte des évolutions de prix locales depuis 1980. Dans la pratique, elle ne correspond donc bien souvent pas du tout au niveau de loyer que pourrait produire le bien s’il était loué.
Le cas de Paris
Par exemple, selon un avis de taxe foncière dont nous avons pu prendre connaissance, la valeur locative d’un bien de plus de 30 mètres carrés à Paris ressort à 3.400 euros, soit un loyer mensuel potentiel de 283 euros (3.400/12).
On est très loin des prix du marché parisien de la location pour ce type de bien, qui se situent plutôt autour de 800-900 euros pour les quartiers les moins huppés.
Cette situation explique en partie la faiblesse du montant de la taxe foncière à Paris. La deuxième partie de l’explication tient aux faibles taux appliqués par la capitale : 13,50% pour une moyenne nationale à 37% en 2018. Le constat est similaire pour la taxe d’habitation avec un taux parisien à 13,38% contre 24,50% en moyenne.
