Logement. Acheter une « passoire énergétique », est-ce que ça peut se révéler une bonne affaire ?

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Source : Ouest-France
Auteur : Philippe MATHÉ
Publié le 24/09/2022

Les logements énergivores sont dans le collimateur de la loi Climat et Résilience. Les propriétaires d’habitations classées F et G ne peuvent plus en augmenter les loyers depuis le 24 août. D’ici à six ans, ils ne pourront plus les louer. Certains pourraient être tentés de se débarrasser de leur bien plutôt que de le rénover. Une aubaine pour qui souhaite investir ? À certaines conditions.

Depuis le 24 août, les propriétaires d’un logement en location dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G ne peuvent plus en augmenter le loyer. Une conséquence de la loi Climat et Résilience votée en juillet 2021.

Et ce n’est qu’une première étape. Dès le 1er janvier 2023, les logements classés G ne pourront plus être loués à un nouvel occupant. Suivront au 1er janvier 2028 les logements de classe F. Et au 1er janvier 2034, tous les logements de classe E.

Un grand ménage se prépare sur le marché de l’immobilier. L’occasion de remettre les pendules à l’heure, selon Étienne Duhot, chef de projet chez Hellio, spécialiste en économies d’énergie : « Louer un logement énergivore, c’est indécent. » Indécent pour le locataire confronté à une inflation galopante, indécent pour la planète à l’heure où il faut limiter nos émissions de gaz à effet de serre.

Des propriétaires hésitants

Un changement qui ne sera pas une mince affaire. Les logements F et G représentent 17 % des résidences principales, soit 5,2 millions des 30 millions de résidences principales en France. Le chiffre gonfle même à 7,2 millions, soit plus de 19 % du parc total, si l’on y ajoute les résidences secondaires et les logements vacants

Tous les propriétaires ne sont pas prêts à se lancer dans des travaux d’isolation, qui peuvent s’avérer coûteux. Olivier Colcombet, président de Digit RE Group, société spécialisée dans l’estimation immobilière, distingue deux cas de figure : « L’investisseur jeune, qui voit sur le long terme, pourra mettre 15 000 à 20 000 € dans la rénovation énergétique mais celui de 65 ans et plus qui avait ce bien pour améliorer sa retraite va y réfléchir à deux fois. »

Il a déjà commencé à le faire. Étienne Duhot confie recevoir « une dizaine de demandes par jour de propriétaires qui ne sont pas encore décidés à vendre mais se renseignent sur ce qui peut être fait. Nous sommes aussi très sollicités par les gestionnaires de biens et les réseaux d’agences immobiliers ».

Des logements bientôt bradés ?

Que vont faire ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent pas faire des travaux ? Certains espèrent encore quelques aménagements dans les calendriers, voire des dérogations. « Quelqu’un qui prouve avec un dossier solide que la rénovation est impossible sans perdre trop de surface locative, qui sait », avance Étienne Duhot, en pensant par exemple aux chambres de bonne à Paris.

Les propriétaires bailleurs peuvent également décider de retirer leur bien du marché ou le mettre en location sur des plates-formes touristiques comme AirBnB, qui ne sont pas soumises au DPE. « Cela pourrait provoquer une tension locative dans certains secteurs », avance Oliver Colcombet. On a déjà parlé des chambres de bonne à Paris, on peut aussi penser à certains logements anciens sur le littoral…

Dernière option, et c’est là où peuvent se nicher les bonnes affaires, les propriétaires peuvent vendre leur bien, quitte à le brader. « Pour l’heure, nous ne constatons pas d’arrivées massives sur le marché. Mais une majorité des propriétaires n’est pas encore au courant des échéances », observe Olivier Colcombet.

Les professionnels de l’immobilier s’accordent sur un point : jusqu’ici, il n’y a pas eu de surcote pour les logements bien classés énergétiquement ni de dépréciation pour les canards boiteux. « Mais d’ici à quelques mois, il peut y avoir des opportunités. Jusqu’ici, les vendeurs avaient la main mais le rapport de force est en train de s’inverser. Tout dépendra de la tension du marché », ajoute Martin Menez.

En clair, une passoire thermique décotera moins selon sa localisation. « À Paris, dans les immeubles haussmanniens, vous n’avez rien au-dessus de E. Un appartement place des Vosges, même en F ou G, ça ne bougera pas », constate Martin Menez. A contrario, certains propriétaires vont être obligés de baisser leur prix dans des secteurs moins attractifs. Une chose est sûre : « Dans dix ans, l’écart de prix entre un bien avec un bon bilan énergétique et un mauvais sera conséquent », prévient Olivier Colcombet.

Bien évaluer le ratio décote-travaux

Pour ferrer la bonne affaire, il faut sortir la calculette. Bevouac réalise actuellement un chiffrage des travaux de rénovation énergétiques menés sur des biens que la société a récemment vendus. « Jusqu’ici, une quinzaine de biens ont été analysés. Cela ne donne pas un chiffrage précis mais plus un ordre de grandeur. Il s’établit à 280 € de travaux par m² pour passer de G à D et à environ 400 € par m² pour passer de G à B », détaille Martin Menez.

Pour que l’affaire soit rentable, il faut donc bien évaluer le ratio décote-travaux : la décote doit être tout simplement supérieure aux travaux engagés. Par exemple, un bien vendu jusqu’ici à 3 000 € le m² doit afficher au-delà de 400 € de baisse si l’on souhaite l’amener à un B. « L’important reste de bien mesurer ce que l’on achète, de regarder l’état du bien, de faire une contre-visite avec un artisan de confiance avant de signer le compromis », ajoute Martin Menez.

Étienne Duhot insiste également sur le type d’achat : « Sur une maison, vous faites ce que vous voulez. Sur un appartement, vous pouvez être dépendant, sur une isolation par l’extérieur, de ce que décidera la copropriété. Et puis, il faut mieux éviter un appartement en rez-de-chaussée ou dernier étage et préférer un logement totalement mitoyen. »

Ces précautions prises, les écueils ne manquent pas : envolée du coût des matériaux, disponibilité de la main-d’œuvre, prêt bancaire de plus en plus compliqué notamment dans l’immobilier locatif, possible encadrement ou plafonnement des loyers selon les secteurs…

Le DPE, « une science obscure »

Et puis, une fois les travaux réalisés, il faut espérer ne pas avoir de mauvaises surprises avec le DPE. Une enquête de Que Choisir pointe du doigt la qualité des diagnostics de performance énergétique (DPE) des logements, avec des écarts parfois très importants.

« J’aimerais pouvoir vous dire qu’il n’y a aucun risque mais cela reste dur à rationaliser. On a parfois l’impression que le DPE reste une science obscure », concède Martin Menez. Même si « un investissement conséquent (isolation des parois, des combles, changement des huisseries…) doit permettre d’éviter une mauvaise surprise. »

Olivier Colcombet note d’ailleurs que désormais le DPE est opposable – c’est-à-dire qu’un acquéreur peut se retourner contre le vendeur et in fine le diagnostiqueur si le diagnostic a été mal fait – et intègre une évaluation indicative des travaux.

Pour Étienne Duhot, « un audit énergétique, mené par un ingénieur thermique, en plus du DPE est essentiel. C’est même obligatoire avant de se lancer. Pour que l’achat d’une passoire énergétique se révèle une bonne affaire, il faut que le projet soit bien anticipé et bien accompagné. »

 

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